건축 자금 대출(PF) P2P상품의 투자 고려 사항

건축자금대출(PF)은 지어지지 않은 건물의 미래가치를 보고 돈을 빌려 주는 것이기 때문에  일반적으로 위험하다고 합니다. 건물이 완공되지 못하면 부실채권으로 전락하여 전액 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.  무조건 건물이 완공되어야 건물에 가치가 생겨서 LTV가 적용됩니다. 건물이 올라가다 멈추거나 문제가 생기면 대부분의 자금을 잃을 수 있는 위험한 투자가 됩니다.  

이 상품에 투자할 때  건물 완공 가능성이 높아야 하고  분양이나 임대가 잘 되어야 하는 곳에만 투자해야 하기 때문에  몇 가지 조건을 갖춘 상품에 투자해야 합니다.  

무엇보다도 다음 조건들은  PF 상품을  P2P 투자 플랫폼이 잘 관리해 준다는 가정하에서 입니다. 관리 인력이 부족하고 시스템이 갖춰지지 않은 업체는 연체가 발생하면 해결 인력이 부족하여 연쇄적으로 부실이 발생할 확률이 높기 때문입니다.

1) 부동산 신탁의 종류 및 우선수익권의 담보범위(순위)
 

성공적인 건물 준공을 위한 대비책입니다. 공사대금 및 사업비를 확보하여 안전하게 쓰이도록 하는 방법으로 어느 정도 믿을 수 있는 관리형/개발형 토지 신탁으로 들어가야 마음을 놓을 수 있습니다. 시공사가 부도가 나서 건축을 하지 못하면 시공사를 바꿔서 공사를 책임감을 갖고 마무리 하기 때문입니다. 

규모가 작으면 부동산 담보 신탁으로 하는 경우가 보통인데 시행사가 책임을 지고 준공하겠다는 확약서가 있는지 확인 하고 시행사 연대보증을 설정하여 PF 사업이 실패로 돌아 갔을때 회수 방안이 있는지 확인 해야 합니다.  

부동산 신탁을 쓰는 이유는  대출자가 토지 소유권을 신탁회사에 넘기고 자금을 금융권이나 P2P플랫폼에서 마련하기 때문에 대출자(차주)의 우발 채무로 경매에 넘어가는 것을 방지 할 수 있기 때문에 좀 안전하다고 하는 것입니다. 흔히 말하는 절연이라고 하더군요. 
신탁사가 자금 관리, 시공사(필요하다면 변경) 및 공정관리까지 하는 관리형 토지신탁, 신탁사가 건축자금 까지 끌어오는 개발형이 아닌 경우 건축진행율이 60% 이상 진행 된 곳에 투자해야 위험을 줄일 수 있습니다.  
신탁에서도 부동산 등기부 등본같은 신탁원부가 있고 근저당 처럼 상환을 받는 순위가 있어 매각 시 낮은 순위에는 상환금이 부족해서 원금 손실이 있을 수 있으므로 높은 순위인지 확인 합니다. 

※ 1 순위 우선 수익권의 130% 질권 설정을 한다는  말이 있는데  신탁의 경우 수익권 위에 우선수익권이 있으므로 주의해야 합니다.  신탁원부에 보면  1순위 수익권이라고 해서 1순 위가 아니고 실질적으로 5, 6 순위 일 수도 있다는 것이죠. 
수익권은 담보 가치와 상관 없이 우선수익권자들이 돈을 다 가져 가버리면 거의 남는 것이 없어서 투자금을 회수여부가 불분명하다고 하시네요. 무조건 1순위, 2순위 우선수익권을 잡고 대출 해 주는지 확인 해야할 것 같습니다 

경험상 우선 수익권 1순위로 올라서기 위하여 대출을 받는 경우도 있었는데 투자자 안전을 위하여 좋은 행위라고 봅니다. 

투자금 보호를 위하여 시행권, 시공권 포기각서, 시행/시공사 책임준공확약서 같은 것이 필수적으로 있어야 미 준공리스크에 안심 할 수 있으므로 있는지 확인 합니다.   

​2) 차주의 자기자본비율
건물 완공의 의지를 볼 수 있는 대출자가 투입한 자본금(Equity) 가 얼마인지 봅니다. 

자기 돈이 많이 들어가야 완공이 될 가능성이 높으니까요. 

수십억 투자 해놓고 건물 완공이 안되고 길어지면 돈 빌린 곳에서 빛쟁이들 몰려와서 강제로 경매로 넘겨 버려서

돈 날리면 망하기 때문이죠

3) 타당성있는 담보의 가치 책정 
완공 시 건물이 갖게될 정확한 감정가와 타당성 있는 분양가 책정으로 건물의 LTV가 얼마인지 파악합니다. LTV는 낮으면 낮을 수록 좋으므로 낮은 LTV의 상품에 투자 합니다.  공사기간은 짧은 것이 유리하며 공정률이 높은 상품을 선택합니다.  

4) 건축중인 부동산의 입지

지하철, 버스터미널, 공항이 근처에 있는 등  교통이 편리한 지역이어야 합니다.  
인구가 어느정도 되며 늘어날 가능성이 있는 지역으로  국가산업단지 근처 혹은 직주근접의 원칙에 부합하는 조건을 가진 지역에  대형마트나 브랜드 아파트가 들어서는 곳이면 문제없다고 봅니다.  
해당 지역에  근린생활 시설이나 상권이 발달하여 유동인구가 많으면 더욱 좋습니다.  전원주택이나 숲세권 같은  그렇지 않은 곳은 수요를 끌 수 있을만 한 사유가 있어야 하고 기존 주거지에 노후주택이 많아서 수요가 많은 곳이면 좋겠죠. 노후주택이 많다는 것은 그 곳이 주거지로서 수요가 있고 기반이 구축되었다는 것을 의미하니까요.

주변 지역에서 비슷한 건물의 공사가 진행중인 곳이 있는지 분양이나 임대가 잘 되는지 확인해야 합니다.  
완공이 되더라도 분양이나 임대가 안되면 말짱 도루묵입니다.  상품설명에 유난히 준공을 강조하면 주위 입지를 꼭 확인 해 봐야 합니다.

5) 건물의 용도가 주거용 건축물인지 

만약, 사무실,식당 같은 상가라면 경기에 어려워지면 쉽게 임대가 될 수 없겠죠. 상가만 있는 곳은 피해야 합니다. 그래서 주거형 오피스텔 같은 곳을 선호합니다.   분양이나 임대를 하여 분양대금이나 전세금으로 자금을 회수 할 수 있습니다. 

어니스트펀드 PF 건축자금 대출상품 투자하기

https://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=yonghan_shin&logNo=221616824229 에서 해당 부분을 따로 빼서 정리한 부분입니다 

 

부동산신탁의 종류와 안전성 비교

 

 

https://www.cocktailfunding.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=116&sca=%EC%B9%BC%EB%9F%BC