피플펀드 - 부동산 소액 분산 P2P투자 후기 - 9월

9월 피플펀드 분산 투자 내역을 정리해 보았어요. 이번 달은 많은 채권이 나오지 않아 분산의 의미는 없네요.

최근 P2P투자를 하면서 주로 부동산담보상품에 투자하고 있고 최근 수익률을 높이기 위하여 피플펀드에서 개별 상품과 상환 안정성을 높인 분산투자 상품인 트렌치 상품을 이용하여  안정적이면서 수익률을 높이는 개인적으로 생각하는 이상적인 투자 방법을 고려하여 투자 중에 있고  부동산 한도(1천만 원)를 채워가고 있죠.

개별 상품( PF 및 ABL) 과 트렌치 A 상품에 동시 투자 하는 방식이었는데 9월에는 개별 채권이 별로 나오지 않은 관계로 10주 완성 트렌치 A 참여를 하면서 부동산 트렌치 A 와  B 상품 그리고 아파트 담보상품에 주로 투자 하였습니다.

이러한 분산 투자를 하기 위해서는 다양한 상품의 펀딩이 매주 자주 일어나야 가능해야 하고 연체/부도가 빈번하면 안 되고 추심 능력이 있는 대형 업체에서만 가능 하기 때문입니다. 

최근 피플펀드의 연체율이 점점 좋아 지고 있고 개별 채권들도 ABL 및 입지가 양호한 PF 상품 위주로 나오고 있는 추세라서 개별 채권 수가 점점 줄고 있는 편이네요. 그래서 개별채권 분산 투자는 비욘드펀드와 위펀딩 피플펀드 어니스트펀드 이렇게 4개 업체를 통합 하여 해야 할 듯 하네요.

피플펀드에서는 분산투자 상품인 안정성을 적용한 트렌치A 상품과 트렌치 B로 투자를 해도 충분히 개인적으로 만족하는 분산 투자의 수익률 요건과 환경을 충족하기 때문입니다.  

상품명	투자금액	수익률	내용 ( 투자선택 이유 및 기타 리스크)
아파트 담보 24호	10	12%	매각이 원활한 환금성 좋은 아파트 ( 경기 남양주시) 아파트 담보 LTV 73.31 연체 발생시 경매 넘기거나 NPL 매각 P2PCare 보험 가입으로 손실원금의 90%까지 보험사에서 보전 그러고도 12% 수익률이라 투자 선택
아파트 담보 32호	10	12%	매각이 원활한 환금성 좋은 아파트 ( 대구 달서구) 아파트 담보 LTV 69.87 연체 발생시 경매 넘기거나 NPL 매각 LTV가 엄청 낮아 투자 선택
부동산 트렌치 A	30	11%	부동산 트렌치 B 보다 선 순위로 원리금을 먼저 상환받고 6개월 만에 치고 빠지는 상품 = 상환에 문제 없는 안정적인 상품
부동산 트렌치 B	20	17%	개별 상품의 100% 무사 상환을 빌며 개별 상품에 분산 투자하는 고 수익 포트폴리오 상품
공사대금 ABL(거여동 주상복합)	20	15%	이미 확보돤 공사대금을 미리 땡겨서 피플펀드에서 대출 받고 공사비 나오면 상환 해주는 ABL 상품  부동산의 준공과 상관 없이 공사진행만 정상적으로 진행 되면 문제 없음 동남권 대규모 개발 지역으로 향후 가치 상승 예정인  지하철 5호선 거여역 인근 주상복합의 안정적인 입지 관리형 토지신탁 설정 및 수익권의 1순위 근질권으로 안정성 확보
	90	13.44%

분산투자 계획

분산투자 계획 및 방법을 최초 언급한 7월 투자내역 과 동일하게 분산 투자 계획 다음과 같습니다.  현재 매월 100만 원가량을 투자하고 있는데  

▲ 위험 부담이 있어 최소금액으로 투자 중인 18%의 수익률을 제공하는 PF 상품에는 10만 원씩 50%를  투자하고 ▲ 10만 원은 트렌치A 투자자에게 원리금을 선순위로 배분하고 후 순위로 상환 받는  부동산 트랜치 B 상품(17% 수익률) ▲ 나머지는 11%의 수익률의 부동산 트랜치 A의 상품에 투자 하는 것입니다. 

이번 달에는 18%이상의 수익률의 상품이 많이 나오지 않아서 트렌치 B 와  ABL 상품에 30만 원을 투자하고 나머지는 11~12%의 중수익(?) 상품에 나머지를 투자 했습니다.  

15~18% 짜리 개별 채권 상품을 기다리면서 기회비용이 발생할 수도 있어서 17% 의 부동산 트렌치B 상품을 자동투자 걸어 놓고 새로운 담보의 개별 채권상품이 출시가 되면 소액 투자할 예정입니다.

트렌치 A 와 B 상품에 그 채권도 포함이 되니 트렌치 B 에 투자 하는 것은 새로운 채권에 분산 투자 하는 것과 다름이 없기 때문입니다.

분산 투자을 목적으로 한다면 트렌치 A 와 트렌치 B 상품에만 자금을 배분하여 투자 해도 될 것 같습니다

9월 달 투자 내역

총 90만원을 투자 하였습니다.

투자 채권 구성

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분산 투자에 관하여 

개인적으로 원금을 되돌려 받지 못할 가능성이 있기에 P2P 투자는 위험하다고 생각하고 있습니다. 

하지만 상품에 대한 면밀한 심사와 문제 발생 시 확실한 추심 능력을 보유한  안정적이고 믿음직한 플랫폼에서 출시되는 상품에 목돈을 한꺼번에 투자하지 않고 나눠서 투자를 한다면 좋은 투자 처라고 생각합니다.  

분산 투자에 대하여 실제로 계산해보니 18%의 수익률을 제공하는 상품에 28개 이상 동일 금액으로투자한다는 가정 하에서 1개 회수 불능 채권이 발생한다면 총 수익률은 8% 정도가 되는 것을 보실 수 있습니다.

18%의 고 이율 상품에 채권 28개 이상으로 분산 투자했을 때 - 12개월 기준

저는 그러한 위험을 잘 알고 있어서 항상 최소 금액으로 분산 투자를 하는 습관이 있습니다.  분산 투자가 위험 자산에 투자할 때 수익률을 높이고 리스크를 완화할 수 있는 최선의 방법이라고 생각합니다. 

피플펀드의 부동산 개별 채권 상품은

피플 펀드의 부동산 관련 상품의 수익률이 대부분 18% 이상입니다. 주로 PF / ABL 관련 상품으로 상품 페이지를 읽어보면 약간의 위험 부담이 있어 금리가 높습니다.  18% 이상의 상품에 몇 개월 연체가 없을 리 없고 최악의 경우 1년이상 원리금을 받지 못하거나 경매 유찰로 원금이 까이는 사태도 각오해야 하는 수익률이라고 생각 합니다.  

피플펀드의 상품 페이지에는 초보자도 쉽게 알 수 있게 최대한 잘 요약되어 설명되어 있고 리스크 탭에 위험을 확실히 밝히고 있습니다.  투자를 진행할 때 담보물의 내용과 리스크를 확실이 인지한 후 투자하는 것이 바람직 합니다. 

※ PF 대출채권상품은 건물이 다 지어져서 가치가 생겨야 하는데 다 지어지지 않으면 굉장히 위험한 상품입니다. 공사 업체가 짓다 말고 그만 두면 담보로 잡은 토지비 정도 밖에  회수 못 할 수도 있어서  공정률이 최소한 60%이상 넘어 가는 것을 선택하고 연대보증이나 기타 첨담보가 있거나 현재기준으로 산정한  LTV(담보가치대비대출비율)이 될 수 있는한 낮은 상품과  신탁사가 공사대금을 공정률에 따라 내주는 관리형과 시공사를 바꿔서라도 공사를 완공 할 의무가 있는 차입형/개발형 토지 신탁으로 진행 하는 상품으로 투자하는 것이 좋습니다. 

피플펀드의 부동산 트랜치 A, B 상품은

- 개별 부동산 상품에 동시에 투자하는 포트폴리오형 투자 

- 포트폴리오 구성과 더불어 자체적으로 리스크를 완화

- 현재 모집 중인 부동산 P2P 상품을 한곳에 모아서 자산유동화 기술을 이용하여 리스크를 낮춤

- 기초자산으로 포함된 상품 중에 1개가 연체/부도가 나더라도 수익률 차이는 실제 부도로 이어졌을 때 손실 금액으로 메꾸는 자금으로 쓰이는 것으로 보인다.  

- ABS(Asset Backed Securities)라는  금융기술을 적용하여 만기와 상품의 종류 및 이율이 다른 채권을 유동화시켜 새로운 만기와 이율로 둔갑시켜 판매하는 금융상품이다. 

= 투자자금을 모아 한 곳에 집중 시켜 채권에 투자 되는 자금을 채권에 투자하는 기간(시간) 과 여러 물리적 채권에 분산 시켜 리스크를 완화 시키는 것으로 이해 하면 될 것 같다. 

상환되는 원리금은 우선적으로 받아야 하는 A형 투자자들의 상환 재원으로 사용될 수 있다. 

자세한 설명은 최근에 작성한 피플펀드 부동산 트랜치A 투자하기에서 해 놓았다. 

피플펀드의 부동산 트랜치  상품 설명 

https://brunch.co.kr/@peoplefund/74

분산 투자방법 

기본적으로 분산 투자는 자동 분산 투자를 이용합니다. 매월 100만 원 투자 한다면

방법 1) 10만 원씩 나오는 모든 채권에 투자 하려면 다음과 같이 설정 합니다. 

방법 2) 자동 + 수동  → 제가 하는 방법 

자동투자 설정 해 놓지 않으면 매수 할 수 없는 부동산 트렌치 B 상품  에만 자동 투자를 설정하고 30만원 만 계좌에 입금 하고 트렌치 B에 투자 성공한 채권의 금액을 제외한 나머지 금액 은 15%가 넘는 개별 채권에 한꺼번에 투자하는 방법이다. 

나머지 50%는 상대적으로 안정된 아파트 담보 / 부동산 트렌치 A 상품에 월 말에 한꺼번에 투자 하는 방법이다.

트렌치 B상품은 언제 오픈될지 모르기 때문이다. 갑자기 나타났다 사라진다.

결론적으로 

피플펀드의 개별 투자 상품과 트렌치 A, B 상품을 적절하게 분산 투자하여 리스크를 줄이고 연체/부도가 발생하더라도 안정적으로 투자하려는 목적으로 투자합니다. 

즉, 매월 고정 투자금의 50%를 부동산 트렌치A에 투자하여 안정적인 고정수익을 확보하고 나머지 투자금액은 트렌치 A의 기초자산에 포함되어있는 개별채권(안정적인 선별된 채권 )에 10만 원씩 투자하여 초과 수익을 추구합니다. 10만 원단위로 투자하면 거금 상환 시 투자처를 물색할 필요 없이 바로 현재 나와 있는 상품에 재 투자가 용이합니다. 

개별 채권에도 소액 분산하면 수익률을 높일 수 있습니다. 피플 펀드에서 면밀히 심사하고 출시를 할 테지만  P2P 상품의 설명을 잘 읽어보고 합당한 이유가 있고 투자 판단을 한 후에 투자해야 합니다. 

고수익의 개별 채권과 트렌치 상품에 동시 투자하여 리스크는 줄이고 수익률을 높인다

피플 펀드에 투자하는 이유 

→ 제 1금융권(전북은행)과 협업으로 가장 안정적인 느낌을 주는 업체 

→ 투자 UI 및 인프라가 제일 깔끔하고 메이저 업체 중에서 가장 먼저 투자 편의성을 제공

→ 자세한 상품 설명과 상환 계획(시나리오), 상품의 리스크(위험), 투자자 보호 관련 안전장치 등  상품 페이지에 잘 요약하여 명시적으로 설명해 주고 있다.

→  세후 및 플렛폼 이용료를 제외한 만기에 실질적으로 고객이 받을 수익률을 미리 알려 주는 편의성 제공

→  분산 투자를 할 수 있게 안정적이고 다양한 상품을 매 일 혹은 매 주 펀딩을 해주고 있다. 

→  자세한 상품 설명과 투자자보호 관련 안전장치 그리고 리스크등을 투명하게 설명해 주고 있고 

연체 및 부도 시 높은 전문직원의 추심능력으로 자금회수한 전력이 있어  나름대로 믿고 투자하는 업체중 하나입니다.

※ 피플 펀드에서 신규 가입자에게 투자 가능한 1만 포인트를 지급하는 행사를 하고 있습니다. 

10만 원 부터 투자 가능하므로 9만 원만 입금하고 투자 하여 첫 투자를 10% 수익률 먹고 들어 갈 수 있답니다. 

피플 펀드 투자하기 https://ppfd.kr/ellF 피플펀드 추천인코드 Sl91