경매 관련 상품을 특화로 취급하고 있는 소딧(SODIT)에서 NPL 질권 담보 상품이 나와서 투자해 봅니다.
"제253호 서울 동대문구 용두동 아파트"이고 12%의 수익률에 12개월 NPL 질권 담보 P2P 상품입니다
배당금 담보 및 NPL 질권 담보같이 경매와 관련된 상품은 안정성이 있어서 나오는 대로 투자하는 편입니다.
예전에 NPL 상품에 대하여 공부하면서 정리한 자료인데 아래에 나름대로 조금 쉽게 요약정리를 해 보았습니다.
NPL 질권 담보 P2P 투자 상품
1. NPL(은행에서 부동산을 담보로 돈 빌린 고객이 돈을 못 돈을 못 갚아서 경매가 예정된 부동산에 대하여 돈(경매 배당금) 받을 권리) 을
은행에서 할인 매입하기 목적으로 P2P 업체로부터 대출을 받습니다.(1차로 NPL 매입계약금 및 부대비용과 대출금으로 매입대금 납부)
2. P2P 업체는 투자자로부터 펀딩을 받습니다.
3. 대출 진행 및 완료 시 NPL 채권에 질권을 설정하고
4. 배당금이 나왔을 때 P2P 업체가 받을 수 있도록 법원에 우선 배당 동의서를 제출합니다.
즉, 경매가 시작되면 P2P 회사는 경매 배당금을 직접 법원으로부터 수령하여 투자금을 상환 받습니다.
NPL P2P 상품의 구분
NPL 전문 매입 회사가 NPL을 할인 매입하기 위하여 자기 자본을 투입 하는 경우 경매 기간 동안 돈이 묶이기 때문에 그 자금을 다른 곳에서 굴리기 위한 경우와 은행으로부터 직접 NPL을 할인 매입하기 위하여 대출받는 경우가 대부분입니다.
요약하면, 질권 담보대출은 할인 매입하려고 하거나 매입한 NPL을 담보로 자금을 유용하기 위하여 대출받는 것입니다.
배당금 담보대출은 경매가 진행 중이고 3개월 후 받을 경매 배당금을 담보로 묶이는 자금을 유용하기 위하여 대출받는 것입니다.
※ NPL 투자란
NPL 전문 매입 회사나 NPL 투자자들은 NPL 채권을 싸게 사서 경매를 통하여 높은 가격에 낙찰받아 NPL 채권이나 경매에 들어가는 비용을 제하고 남은 수익 금을 보고 투자하는 것인데 이것은 NPL 투자라고 합니다. 투자를 위하여 대출을 받는데 대출을 해주기 위해서 위와 같은 상품에 개인의 자금이 투자되는 것입니다.
※ 투자자에게 장점은
특정 부동산을 담보로 하는 대출 채권은 개인이 대출금을 상환해야 해서 연체 및 부도에 자유롭지 않지만(연체 후 경매가 들어가더라도 시간이 많이 소요 됨) 그러나 경매에 들어갈 부동산에 대한 배당을 받을 권리에 대출해주는 대출 상품의 경우 경매가 무사히 끝나면(?) 단기간(3~9개월) 동안 대출 금을 즉시 회수할 수 있습니다. 그래서 비교적 단기 상품이 많고 비교적 안전하다고 하는 이유이기도 합니다.
리스크로서는 경매 진행 중에 소송이나 이의신청으로 인해 경매기간이 늘어나는 경우가 있습니다. 경매가 취소가 되지 않는다면 투자자는 연체이자를 받을 수 있습니다.
상품으로 돌아와서 상환 계획을 설명드리면
첫 번째로 임의경매를 통하여
또한 서울 지역의 가격 상승에 따라 매매 실거래가 4억 9천까지 지속적으로 상승하여 실 거래 가까이 낙찰될 수도 있지만 유찰을 거쳐 낙찰가가 낮아져서 4억 2천으로 낙찰되어도 원리금은 보장된다고 합니다. 보수적으로 1억 3천을 대출을 해준 것으로 보입니다
두 번째로 부동산 매매
소유자가 최근 실거래가인 4억 9천에 팔아서 빚을 변제하여 상환
세 번째로 NPL 채권 매각을 통하여 상환
경매 중이나 경매가 지연될 시 NPL 채권 매각을 통하여 상환 즉 돈 받을 권리를 제3자에게 팔아서 받은 금액으로 상환
http://sodit.co.kr/investment/view.php?id=319
투자할 담보물에 대하여 살펴보면
동대문구 용두동 제기역에서 1분 거리에 있는 두산베어스 타워의 주상복합 아파트입니다.
서울 도심 근처 근린생활시설, 공공기관, 생활 편의 시설들이 다 갖춰진 좋은 입지의 부동산입니다.
경매에 들어갔고 NPL 투자 법인(AMC)에서 경매에 참여하기 위하여 NPL 매입자금으로 NPL 투자 법인에게 대출을 해주는 건입니다.
낙찰되면 등기부 등본에 있는 근저당권의 비율에 따라 배당표에 기재된 배당을 받아서 투자자에게 돌려주고 나머지는 수익을 챙기려는 의도로 보입니다.
추가로 3가지의 상환 계획에 투자자 보호장치로
설명드리면
- NPL 투자회사 대표이사 연대보증과 임차인이 있는지 다시 확인하고 경매에서 배당 0 순위인 국세 같은 것이 있는지 확인하고 등기부등본에 근저당권을 설정 예정이라고 합니다.
- 원리금 2회 연체 시 기한이익 상실 조건 = 바로 경매나 매각 등 강제 집행 가능
- 다양한 채권 보전 방안을 준비하였습니다.
충분히 좋은 입지에 경매 낙찰가율 또한 높을 것으로 예상되어 경매 후 몇 개월 내에 조기 상환될 것으로 예상됩니다. 다양한 상환 방법의 출구 전략과 안정된 담보물 그리고 다양한 투자자 보호장치가 마련되어 투자를 진행했습니다.
※ 비 전문가가 투자 중에 공부하면서 정리하고 분석한 내용입니다. 틀린 부분에 대하여 언급해 주시면 감사 하겠습니다.
NPL 담보채권 같은 경매 관련 P2P상품은 경매에 대한 전문성이 있는 소딧과 여러 개 모아서 분산 투자하는 어니스트펀드의 NPL담보채권포트폴리오를 추천 드립니다.
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